Unas veces por desconocimiento, otras simplemente por cara
dura, las zonas comunes de nuestras comunidades, son origen de problemas entre
los vecinos.
Balcones convertidos en tendederos y/o trasteros, azoteas
convertidas en terrazas privadas, jardines transformados en porches particulares...
fuente inagotable de conflictos. Conflictos que en muchos casos, nos hace
plantearnos, el irnos a vivir al campo, para no tener que soportar al vecino
“molesto”. El abuso y los límites de
este derecho centran las disputas vecinales, debido, como siempre, al
desconocimiento de la legislación que regula la utilización y el mantenimiento
de estos espacios.
La Ley de la Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código
Civil, permite que un único vecino disfrute en “exclusiva” de ciertos espacios
comunes, todo ello con respeto a los demás vecinos y a los estatutos de la
comunidad (aquí es donde debe quedar bien reflejado el privilegio y las
consecuencias del disfrute de estos espacios). Recordemos que las palabras se
las lleva el viento, y lo que está escrito, tiene permanencia.
El propietario que desee hacer un uso particular de un
espacio común de la finca debe solicitarlo a la comunidad y ésta lo inscribirá en
sus estatutos, si lo aprueba la comunidad en pleno, y es en ese momento cuando podrá hacer uso de dicho espacio común.
Pero, ¿qué pasa
cuando se produce una “invasión” de zonas comunes?
En cuanto a este asunto,
la Ley de la Propiedad Horizontal, proporciona medios para combatir
estas “invasiones”. Para ello, primero, debe convocarse una junta, después, facultar
al presidente para que realice un requerimiento por escrito a los infractores, y por último, si es necesario, llegar a
juicio.
Los garajes comunitarios son unas de esas zonas donde se producen abusos en la
utilización de las zonas comunes.
Un ejemplo: propietario de un coche mayor que su plaza de
garaje y que invade la del vecino.
¿Qué hacer?
De acuerdo al artículo 394 del Código Civil, "cada
propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el
interés de la comunidad, ni impida a otros vecinos utilizarlos según su
derecho".
En un garaje comunitario, se considera zona común: el paso,
el tránsito y la zona de realización de maniobras. Pero no el estacionamiento.
Por ello, cuando se da la situación que ponemos de ejemplo
(la invasión por parte de otro vecino de nuestro espacio de estacionamiento), los
vecinos afectados pueden solicitar al administrador que incluya esta cuestión
en el orden del día de la próxima junta, para reclamar el cese de ese uso “abusivo”.
Si, transcurrido un tiempo, el vecino no cesa en su actitud,
podemos acudir por la vía judicial. La demanda puede ser interpuesta por la
comunidad o por los propios vecinos perjudicados. En caso de optar por la vía
judicial, se recomienda pedir un informe pericial que acredite al juez la
existencia de perjuicios.
¿Cuáles son las
zonas de conflicto más habituales provocados por un uso indebido de los espacios comunes?
La terraza
La terraza es uno de los espacios más golosos, usurpados sin
derecho para ampliar metros cuadrados de superficie en áticos. A menos que
exista un acuerdo o venga especificado en los estatutos, la servidumbre de la
comunidad impera sobre las necesidades del propietario particular.
La fachada
Al ser un elemento común, se requiere la aprobación de la
junta de propietarios para la colocación de aparatos, lonas, rejas o
cerramientos de balcones, etc. Cualquier modificación del aspecto exterior de
la fachada, requiere la aprobación de la comunidad.
Patio de luces.
Abrir puertas, instalar barbacoas y, sobre todo, almacenar
objetos y/o acumular bombonas de butano, son los problemas más frecuentes.
No obstante, siguiendo simplemente el sentido común,
realizando las debidas consultas al resto de vecinos, antes de ejecutar
cualquier obra o mejora, inscribiendo en el libro de actas todas las decisiones
que se tomen, sean estas favorables o no, podremos evitar que nuestra
convivencia en las comunidades se convierta en un camino de espinas, y vivamos
en un entorno mucho más agradable.