19 dic 2011

LAS ZONAS COMUNES DE LAS COMUNIDADES: FOCO DE PROBLEMAS. QUE SE PUEDE Y QUE NO


Unas veces por desconocimiento, otras simplemente por cara dura, las zonas comunes de nuestras comunidades, son origen de problemas entre los vecinos.
Balcones convertidos en tendederos y/o trasteros, azoteas convertidas en terrazas privadas, jardines transformados en porches particulares... fuente inagotable de conflictos. Conflictos que en muchos casos, nos hace plantearnos, el irnos a vivir al campo, para no tener que soportar al vecino “molesto”.  El abuso y los límites de este derecho centran las disputas vecinales, debido, como siempre, al desconocimiento de la legislación que regula la utilización y el mantenimiento de estos espacios.
La Ley de la Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil, permite que un único vecino disfrute en “exclusiva” de ciertos espacios comunes, todo ello con respeto a los demás vecinos y a los estatutos de la comunidad (aquí es donde debe quedar bien reflejado el privilegio y las consecuencias del disfrute de estos espacios). Recordemos que las palabras se las lleva el viento, y lo que está escrito, tiene permanencia.
El propietario que desee hacer un uso particular de un espacio común de la finca debe solicitarlo a la comunidad y ésta lo inscribirá en sus estatutos, si lo aprueba la comunidad en pleno, y es en ese momento cuando podrá hacer uso de dicho espacio común.

Pero, ¿qué pasa cuando se produce una “invasión” de zonas comunes?

En cuanto a este asunto,  la Ley de la Propiedad Horizontal, proporciona medios para combatir estas “invasiones”. Para ello, primero, debe convocarse una junta, después, facultar al presidente para que realice un requerimiento por escrito a los infractores,  y por último, si es necesario, llegar a juicio. 

Los garajes comunitarios son unas de esas  zonas donde se producen abusos en la utilización de las zonas comunes.
Un ejemplo: propietario de un coche mayor que su plaza de garaje y que invade la del vecino.

¿Qué hacer?

De acuerdo al artículo 394 del Código Civil, "cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho".
En un garaje comunitario, se considera zona común: el paso, el tránsito y la zona de realización de maniobras. Pero no el estacionamiento.
Por ello, cuando se da la situación que ponemos de ejemplo (la invasión por parte de otro vecino de nuestro espacio de estacionamiento), los vecinos afectados pueden solicitar al administrador que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta, para reclamar el cese de ese uso “abusivo”.
Si, transcurrido un tiempo, el vecino no cesa en su actitud, podemos acudir por la vía judicial. La demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por los propios vecinos perjudicados. En caso de optar por la vía judicial, se recomienda pedir un informe pericial que acredite al juez la existencia de perjuicios.

¿Cuáles son las zonas de conflicto más habituales provocados por un uso indebido de los espacios comunes?

La terraza
La terraza es uno de los espacios más golosos, usurpados sin derecho para ampliar metros cuadrados de superficie en áticos. A menos que exista un acuerdo o venga especificado en los estatutos, la servidumbre de la comunidad impera sobre las necesidades del propietario particular.
La fachada
Al ser un elemento común, se requiere la aprobación de la junta de propietarios para la colocación de aparatos, lonas, rejas o cerramientos de balcones, etc. Cualquier modificación del aspecto exterior de la fachada, requiere la aprobación de la comunidad.
Patio de luces.
Abrir puertas, instalar barbacoas y, sobre todo, almacenar objetos y/o acumular bombonas de butano, son los problemas más frecuentes.

No obstante, siguiendo simplemente el sentido común, realizando las debidas consultas al resto de vecinos, antes de ejecutar cualquier obra o mejora, inscribiendo en el libro de actas todas las decisiones que se tomen, sean estas favorables o no, podremos evitar que nuestra convivencia en las comunidades se convierta en un camino de espinas, y vivamos en un entorno mucho más agradable.